恒大违约:恒大为什么违约?

题主一下子问了2个问题,一一来解答下。

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1.恒大为什么不卖地还款?

恒大违约:恒大为什么违约?

恒大不只是有地,旗下还有不少资产,比如恒大物业、恒大汽车、恒腾网络三家港股上市公司的股权,香港总部大楼,盛京银行股权等。恒大并不是什么都没卖,卖掉的资产包括了部分恒腾网络和盛京银行的股份、深圳高新投公司的全部股份等。目前正在找下家卖其他东西。

但是现在的市场不是想卖就能卖的,尤其是土地使用权。土地使用权主要的交易对象是谁呢?其他房地产开发商啊,但楼市调控和信贷收紧后开发商们都没有钱。一些小的开发商直接破产倒闭了,大的开发商或多或少都有些债务问题,能维持着不暴雷已经不错了。目前市场上有一定体量还有点钱的可能也就背靠深圳地铁的万科了。大家都缺流动资金,没钱买。

恒大违约

另外,恒大卖得也不便宜,至少买家觉得不便宜。这也是经常传出恒大要卖资产了,但最终未能成型的原因之一。

2.欠债的公司为何能分红?

恒大今年并没有分红,此前公告要召开董事会讨论特别分红一事,后来没有成型。至于前几年分红,那是之前的事情,那时并没有陷入如此窘境。

所有的公司都欠债,只是多少的问题。公司财产一共分成两大块,一部分属于债权人,另外一部分属于股东。每一家公司都是这样的,这不影响公司分红,贵州茅台、工商银行同样如此。

恒大违约退房要退多少首要扣多少手续费

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是否能够分红不看公司是不是负债只看是否有累计盈余以及最重要的现金流是否充分。前几年恒大有盈余也有现金流,故分红也很正常,这倒不是什么大的问题。分红有助于股价的上涨,也是给股东应得的回报。当然,许老板持有恒大的股份比例最高,分的红利也最多。

如果还不能理解,给你举个简单的例子。假设李四买房欠了100万元房贷,贷款期限25年,每个月归还6000月月供。

李四每月收入1万元。这么来看,李四的负债很高吧?但每月还完房贷后还有4000元,这4000元李四可以自由支配,不受100万元房贷的影响。

只有突然有一天李四失业或者工资大幅减少才会影响日常消费支出,甚至连贷款月供都还不出来。

恒大的情况和李四类似,之前现金流能够维持,故并不妨碍其分红。

恒大违约金总房款的1%

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第一,土地储备那么多,为什么不卖地还款?

恒大的土储资源确实非常庞大,2020年时单是住宅的土储面积就高达24000万平方米,截止到2020年年底,恒大土储项目有798个。那为什么恒大不通过卖地降低负债呢?原因有以下几点:

1.土储项目虽然近800个,但分散在234个城市,我国一线城市(包括新一线城市)加二线城市的数量才49个,再结合最近几年恒大向三四线城市扩展的发展战略,也就是说大部分土储项目都位于三四线城市,甚至不少项目是在县城。三四线城市的土地价值不高,优质地段的优质土地屈指可数。

2.大家可能对出售土地的流程有所误解,土储是不可以直接交易的,变现的途径有三条,一是联合开发、二是引入合作战投、三是重新流转,这三条途径都需要漫长的谈判周期或交易周期,而当下的债务危机却是燃眉之急。

3.一块土地在开发之前一般就已经做了抵押,这也是房地产行业融资途径之一,即便能交易,也要先拿出资金进行解押,出资解押的既可以是恒大,也可以是买受方,以现在的情况俩看,恒大受限于现金流短缺,无法拿出大量资金进行解押。买受方愿意出资解押吗?风险恒大,钱打到恒大账户上之后,任何一个环节出现问题都有可能被冻结、被保全,所以这些敏感的土储资源很少有同业者愿意碰触。

4.在这2.4亿的土储资源中,不仅有恒大自持的土地,也有联合开发的土地,也就是说土地产权人可能是另一家地方性房企,恒大只是出了个牌子参与联合开发。产权在别人手里,恒大根本就无权出售,你租的房子能卖吗?就是这个道理。

土储资源不好卖的另一个原因还在于目前房地产行业所处的大背景和政策,房地产早已经不是之前那个一本万利的年代,政策上也严加限制,单是针对房企的“三条红线”就限制了房企的融资渠道,能拿出大量现金购买土储的房企又有几个呢?

土储资源不好卖,那么恒大只能通过出售其他资产变现,比如6月20日恒大出售7.39亿股恒腾网络的权益换取港币44.33亿、8月1日再次出售部分恒腾网络股份换取港币32.5亿,两次都是腾讯接手,而恒大占股也应声跌到26.55%,话语权降低。再就是有意出售恒大物业、恒达汽车、恒大足球部分股份,以此换取现金降低负债。

恒大物业有意接触第三方投资者的公告

在企业欠帐的情况下,公司能分红么?

恒大违约三棵树

恒大违约三棵树

在过去的10年,恒大集团现金分红总额达到1142亿,包括分给战略投资者、股东(包括许家印家族)及永续债投资人。

如今恒大尚面临几千亿的债务,公司还能继续分红吗?其实是可以的,分红与债务无关,有债务不代表没有利润,只要没有出现资不抵债的情况,那么是可以分红的。虽然恒大债务总额触碰到了“三条红线”,但负债率不是100%,资产依然大过负债,因此即便在欠债的情况下也是可以分红的。

举个简单的例子讲,假设某个体户有两个股东,今年个体户向银行借款100万,以后的10年里分期还款,每年还款本息11万,如果今年盈利15万,除去偿还本息11万还剩余4万利润,两个股东就可以把这4万分红,债务并不影响分红。

但是从另一个角度讲,股东有分红权,同时债务也是由他们在有限责任范围内承担,假设某年利润不能覆盖待偿债务,那么就需要股东“回吐”。

写在最后:

综上所述,当下的债务不是通过简单的土地出售就能解决的,一方面是恒大这边受限于土地抵押、土储资源不优质、部分土地属于联合开发不具有产权等条件的约束;另一方面是买受人也缺钱,而且在购买土储资源的时候,对敏感土地资源尤为慎重,能不碰就不碰。

另一方面,企业欠债并不影响分红,这就是为什么一些企业虽破产了,但股东赚得盆满钵满的原因所在。

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主要的问题是,他不愿意像曾经的万达那样打折卖。其次,恒大拿的地有多少是处在非核心区域的?最后,现阶段的房企或多或少都会遇到和恒大同样的问题,这样的市场情况下其他的房企也不会愿意去再多拿地。




和中国大部分的企业家一样,挣钱先分钱,可以看看恒大的历年分红,大量资金分配到个人手中,没人对公司的发展欧心历血了,恒大己变成了个别人的资金奶牛,可以说是被资金邦架的后累!




恒大违约好不好

关于卖地,就像你手里有间公司很多股票,正常年景,虽然可以大量卖出,但股价也会下降,所以只能慢慢卖。到股灾了,想卖了,市场也没钱了,虽然价格是还是今天的跌停板,实际可能要跌十几天,才有人接手,早就资不抵债了。

关于分红,就像你欠人几十万,人天天上门催债,这个月工资3000,你倒好,不还钱,先去吃大餐。不违法,但影响人品口碑,下次借钱就不可能了。当然恒大老板应该已经打算捞完就走,也就不用管以后了




中山马鞍岛恒大悦珑湾业主说出恒大是如何实力坑老百姓的:恒大把已经抵押给信托的房子卖给了老百姓(二次卖房),因打折力度大让80%的业主全款购房,款项全部进入非监管账户,目前把所有非监管账户的资金30多亿被抽走,造成楼盘直接停工停产!因为房子首先抵押给信托,钱又被恒大挪走,造成几千户业主交全款后房子无网签、被抵押(限制房产)状态…目前钱没了房子也不是业主的!!关键房子还没开挖,已经卖完…神一样的操作!!这样的恒大,忘国家能给老百姓做主!!!!![流泪][流泪][流泪]另:业主们快回来业主群,百度搜索能找到…




是一种策略故意为之




步子迈大了,扯着了蛋了。

恒大是房地产行业里胆子最大的,这点从李嘉诚跑路,恒大敢收购港资,外资的土地,恒大敢借各种平台的钱大肆买地,从不怕那天土地没人买,房子卖不出去的情况出现,属于天不怕,地不怕,人不怕的房地产公司。

如果,许家印的恒大学万科,碧桂园专心做房地产,也不会有违约的现象发生,毕竟有那么多便宜土地储备,实在不行卖给万科,碧桂园也卖的出去,可许家印是个不安分的人,特别爱折腾,不是折腾矿泉水,就是折腾球队,就是折腾电动汽车,最后把利润都折腾没了,只能借各种高利贷,连美元贷也敢借。

这就给恒大违约埋下了隐患,等于给自己埋了很多地雷,只要没有现金流,各种雷马上就会被引曝,国内银行的,国外银行的,民间资本,员工集资的,材料商的,供应商的,建筑商的,装修商的,等等都会因不能及时拿到钱,而去恒大公司追债,公开合同条款,去法院起诉恒大,冻结恒大所有资产。

恒大为了快速回笼资金,只能打七折六折五折卖房,又得罪了同行,地方政府,炒房者,对恒大都冷眼旁观冷嘲热讽不帮忙还使坏,不让买恒大打折房的购房者轻易过户,不让合作厂商赊账给恒大,不让合作银行给恒大展期,就是要落井下石搞垮恒大,好将来打骨折,收购恒储存的大量便宜土地,大挣一笔。

所以,恒大只能选择违约,要死大家一起死,要活一起活,都是一根绳上的蚂蚱,谁也跑不掉,谁也别想跑。




十口锅,九个盖子轮流盖,从容应对。

十口锅,五个盖子轮流盖,不出差错,也能对付。十口锅,两个盖子轮流盖,虽说天下武功唯快不破,但偶尔用一次,走一着空城计的险棋的成功,就以为自己手大,能捂过天了,自作孽,不可活!

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